Acquisition de 35 hectares de milieux naturels en Montérégie.

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15 septembre 2023











La Communauté Métropolitaine de Montréal (CMM) a réussi à faire l’acquisition de 35 hectares de milieux naturels en Montérégie dans le périmètre du Corridor-Vert Châteauguay-Léry, qui s’étend sur 350 hectares. La protection d’espaces verts demeure tout de même un parcours parsemé d’embûches pour les municipalités qui font face à de multiples poursuites de propriétaires qui les accusent « d’expropriation déguisée ».

En 2015, la municipalité de Léry a adopté un règlement de zonage visant à protéger des terrains situés dans le Corridor-Vert Châteauguay-Léry. Les propriétaires n’ont pas mis de temps à réagir. Huit d’entre eux se sont adressés aux tribunaux pour faire invalider le règlement, qu’ils assimilent à une expropriation déguisée. Ils réclament à la Ville et à la MRC de Roussillon 44 millions de dollars pour des terrains couvrant un peu plus de 90 hectares afin de compenser les pertes liées à l’impossibilité de réaliser de la construction sur ces lots. Pour une municipalité comme Léry, qui compte 2400 âmes et qui dispose d’un budget autour de 5 millions, le poids de ce type de poursuite est lourd à porter.

La CMM vient cependant de conclure des ententes de gré à gré avec neuf propriétaires — dont l’un s’est retiré du recours intenté contre la municipalité de Léry et la MRC (Municipalités Régionales de Comté) de Roussillon — pour un montant de 4 millions de dollars, qui sera assumé en parts égales par la CMM et le gouvernement du Québec. Des 35 hectares acquis, 22,3 ha se trouvent sur le territoire de Léry, et 12,75 ha sur celui de la municipalité de Châteauguay. « Malgré une poursuite, on a réussi à acheter 35 hectares. Ça montre que le gré à gré fonctionne », indique Massimo Lezzoni, directeur général de la CMM, qui qualifie le prix payé de « raisonnable ».

Milieu naturel à haute valeur écologique, le Corridor-Vert Châteauguay-Léry a été désigné au PMAD (Plan Métropolitain d’Aménagement et de Développement) comme un des boisés métropolitains d’intérêts, avec ses six écosystèmes forestiers jugés exceptionnels.



Une pluie de poursuites
 
Bien que la protection de milieux naturels et l’acquisition de terrains à cette fin répondent aux orientations gouvernementales en aménagement du territoire, les municipalités s’exposent à des recours judiciaires qui peuvent être coûteux.

L’année dernière, la CMM a adopté deux Règlements de Contrôle Intérimaire (RCI) pour protéger des terrains de golf et des milieux humides, avec l’approbation de Québec. Mal lui en prit, puisque jusqu’à maintenant, la CMM est la cible de plus de 30 poursuites judiciaires de propriétaires de terrains. Et les sommes réclamées sont exorbitantes aux yeux des villes. 

À titre d’exemple, la valeur marchande estimée pour quatre des terrains de golf visés par les RCI est de 68,4 millions. Or, les propriétaires réclament plutôt 508 millions de dollars, ce qui représente un écart de 440 millions, a révélé jeudi le maire de Terrebonne, Mathieu Traversy, alors qu’il présentait le mémoire de la CMM, lors de l’étude détaillée du projet de loi 22 sur les expropriations. Le projet de loi 22 prévoit notamment que les indemnités versées en cas d’expropriation par les municipalités ou le gouvernement devront être calculées en fonction de la valeur marchande du bien exproprié, et non selon la valeur au propriétaire ou les revenus qu’un propriétaire pourrait en tirer.



Accueil enthousiaste
 
Les représentants des municipalités accueillent à bras ouverts ce projet de loi, qui leur permettrait d’acquérir à des prix jugés plus équitables des terrains destinés à des infrastructures collectives comme des écoles, des logements sociaux, des espaces verts protégés ou des équipements de transport en commun. « Sur certains projets en cours, on regarde ce qu’on a payé ou ce qu’on est en train de payer versus ce qui serait en place avec la nouvelle loi, et on se rend compte que pour certaines infrastructures de transport, par exemple, on parle du simple au triple. Ça fait vraiment exploser les coûts », a expliqué la présidente du comité exécutif de la Ville de Montréal, Dominique Ollivier, en commission parlementaire. Montréal souhaite notamment que les nouvelles dispositions entrent en vigueur dès la sanction de la loi 22.

L’avocat Marc-André LeChasseur, qui accompagnait jeudi les élus de la CMM, a soutenu que les discussions entourant le projet de loi 22 (Loi concernant l’expropriation, qui vise principalement à réduire les délais dans la réalisation des projets, tout en assurant une meilleure prévisibilité des coûts pour le milieu municipal et la population.) Elle avait contribuée à la multiplication des recours provenant de promoteurs souhaitant profiter des dispositions actuelles de la loi qui les avantagent. « Il y a quatre-cinq ans, il n’y avait pas de poursuites pour expropriation déguisée. C’était un concept assez peu connu. » Dans la foulée de la COP-15, qui s’est tenue à Montréal en décembre dernier, la CMM s’est engagée à protéger 30 % de son territoire d’ici 2030. À l’heure actuelle, avec les deux RCI adoptés l’an dernier, elle a franchi le cap des 22,1 %, soutient Massimo Lezzoni.



- Jeanne Corriveau pour le journal Le Devoir.



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Bonjour !


7 novembre 2023




En septembre 2015, huit propriétaires de terrains situés dans la municipalité de Léry, au sud-ouest de Montréal, en Montérégie, poursuivent la ville de Léry et la CUM pour un montant de 44 millions de dollars pour expropriation déguisée. Ils prétendaient qu’un règlement de zonage adopté par la ville de Léry et la CMM (Communauté Métropolitaine de Montréal) avait pour effet d’enlever toute utilisation raisonnable de leurs terrains. Ils réclamaient devant la cours des compensations monétaires devant la cours supérieur du Québec. La CMM à cependant conclus des ententes de gré à gré avec neuf propriétaires dont l’un s’est retiré du recours intenté contre la municipalité de Léry et la MRC (Municipalités Régionales de Comté) de Roussillon pour un montant de 4 millions de dollars, qui sera assumé en parts égales par la CMM et le gouvernement du Québec.

C’est en 2016, que la ville de Léry avait adopté un règlement d’urbanisme limitant les possibilités de développement pour la protection du corridor forestier reliant les territoires de Châteauguay à Léry, où se trouvent les terrains des propriétaires mis en cause. Ce nouveau règlement visait à assurer la conformité avec le schéma d’aménagement de la MRC de Roussillon. La MRC, elle, devait se conformer au PMAD (Plan Métropolitain dAménagement et de Développement) de la CMM. Concrètement, la MRC (Municipalité Régional de Comté) et Léry devaient identifier les zones situées dans les bois et corridors forestiers où l’on pouvait envisager un lotissement de faible densité afin de protéger ce corridor naturel à haute valeur écologique. Le nouveau règlement prévoit alors que 55 % des terrains des demandeurs devaient demeurer intacts alors qu’un lotissement de 0,5 habitation par hectare était possible sur les 45 % restants. Cependant, en vertu d’autres dispositions réglementaires, les propriétaires auraient pu proposer un projet avec une densité d’habitations plus élevée. 

En septembre 2021, cinq propriétaires de terrains de la ville de Léry, sur la Rive-Sud de Montréal, ont déposé une poursuite de 3,1 millions de dollars pour expropriation déguisée contre cette municipalité et la CMM. Les demandeurs alléguaient qu’un nouveau règlement de zonage limitant les possibilités de développement les privait de leur droit de propriété.



Le tribunal de la Cours d’Appel du Québec a rejetté leurs arguments dans une décision rendue le 19 octobre dernier.


« La Cours d’Appel n’a pas embarqué dans le discours alarmiste et la protection à outrance du droit de propriété » à mentionner Marc-André LeChasseur, avocat représentant la CMM.


Explications de la juge Catherine Piché :

« Leurs terrains se voient donc imposer des restrictions quant au développement résidentiel. Ils considèrent que parce que la Ville n’offre pas de les compenser en achetant leurs terrains, ils subissent une expropriation déguisée », ajoute-t-elle dans sa décision de 37 pages. « Un simple changement de zonage ou une diminution de valeur actuelle ou potentielle de l’immeuble ne suffisent pas pour qu’il y ait expropriation déguisée ». Les usages permis par la réglementation de 2016 de Léry étaient suffisants pour permettre une utilisation raisonnable des terrains. Il n’y a eu ni confiscation des terrains ni négation absolue de l’exercice du droit de propriété des demandeurs.

« Le fait que, dans le développement d’un projet éventuel, les demandeurs puissent avoir à surmonter des défis économiques et des coûts prohibitifs, ou encore qu’ils aient à effectuer des demandes de permission discrétionnaire pour permettre d’avoir des services sur les terrains en cause, ne rend pas la réglementation prohibitive », mentionne-t-elle. L’avocat Éric Oliver, du cabinet Municonseil, qui représentait les demandeurs, a refusé de répondre aux questions de La Presse. « Je n’ai pas le temps. Je n’ai pas de commentaires à faire aux journalistes », a-t-il déclaré avant de raccrocher subitement.


Les villes soulagées

« On est très satisfaits de cette décision-là, indique Massimo Iezzoni, directeur général de la CMM. Ce qu’on retient surtout, c’est que la juge [Piché] a reconnu que les villes et la CMM sont tributaires des orientations gouvernementales, en matière d’aménagements. On constate aussi que le jugement reconnaît la raisonnabilité de ces règlements adoptés par les villes et la CMM. » « C’est une décision importante qui permet de clarifier comment le tribunal analyse les poursuites pour expropriation déguisée », estime pour sa part Marc-André LeChasseur, avocat au cabinet Bélanger Sauvé, qui représente la CMM.

De plus, la juge Piché cite d’ailleurs dans sa décision un jugement rendu par la Cour d’Appel du Québec en 1993. « Enfin, même s’ils datent de plus de vingt ans, il y a lieu de reprendre les propos du juge Jean-Louis Baudouin dans l’arrêt Abitibi (MRC) c.Ibitiba-ltée, lesquels sont toujours d’une grande pertinence dans ce contexte d’exploitation des boisés milieux humides ».

« La protection de l'environnement et l'adhésion à des politiques nationales est, à la fin de ce siècle, plus qu'une simple question d'initiatives privées, aussi louables soient-elles. C'est désormais une question d'ordre public. Par voie de conséquence, il est normal qu'en la matière, le législateur, protecteur de l'ensemble de la collectivité présente et future, limite, parfois même sévèrement, l'absolutisme de la propriété individuelle. Le droit de propriété est désormais de plus en plus soumis aux impératifs collectifs. C'est là une tendance inéluctable puisque, au Québec comme dans bien d'autres pays, la protection de l'environnement et la préservation de la nature ont trop longtemps été abandonnées à l'égoïsme individuel [1981] 12 M.P.L.R. 104 ».


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